委员声音

涂军：用好专项维修资金

“随着时间的推移，我市许多早期的小区各项公用设施逐渐老化，物业维修的需求日渐增多。一方面是物业维修需要用钱，另一方面是住宅专项维修资金在银行‘睡大觉’”市政协委员、莆田市市政工程管理处高级工程师涂军在会上说，这种尴尬的局面已成社会关注的焦点，如何破解是一个重要的课题。

目前，莆田市全市实施专业化物业管理的小区275个，其中57个小区已成立业主委员会，比例为20.72%。截止2019年3月底，全市共归集住宅专项维修资金19.18亿元，支取使用698万元，占比0.36%。

针对这种尴尬的情况，涂军就如何发挥住宅专项维修资金的保障作用提出建议：

科学设置申领流程，推动住宅专项维修资金发挥更大作用。对于住宅专项维修资金使用困难的问题，一方面要简化使用手续和审批流程，让住宅专项维修资金物尽其用；另一方面，在住宅专项维修资金的管理上，应确保这些钱用在该用的地方，用得合理，用得妥当。因此，住宅专项维修资金的使用要有完善的思路，更要有合理的渠道，提升资金的整体增值保值能力。要简化紧急申领程序，规范普通申领程序。供电、供水、排水、屋顶、外墙等设施出现功能障碍或者脱落危险时，也都可以申请紧急使用住宅专项维修资金。

建立物业维修工程建设单位名录库，规范住宅专项维修资金的使用。建议参照市政、园林工程领域小额工程的做法，建立物业维修工程施工单位名录库，避免物业管理企业在物业维修工程时找私人或是零工进行相关工程施工，一是工程质量得不到相应保证，二是自然人也无法出具正式发票，无法满足物业维修资金申领的相关程序要求。

小区电梯维保由社区、居委会或是街道办事处为主体，将管辖范围的物业管理小区的电梯维保实行统一招标。这种做法因有规模效应，可吸引有实力的电梯维保单位，维保价格更优惠，切实让小区居民得到实惠。使用住宅专项维修资金购买“电梯维修险”，仅需在购买保险时征集业主意见，一旦保险合同生效，电梯出现故障，就无需再组织业主表决，可直接通过保险理赔启动维修，维修效率大大提高。而且保险公司介入后，出于对赔付风险的考虑，会更加重视电梯日常维护，对电梯进行全面“体检”和监测，并确保维修公司对电梯进行专业、高效的维修。

抓住国家重视老旧小区改造的契机，积极争取中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务,推动建立小区后续长效管理机制。今年一季度，住建部、国家发改委、财政部联合发文，自2019年起将老旧小区提升改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。纳入中央补助支持的老旧小区改造计划的项目，改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项设施进行更新；或者虽未对水、电、路、气进行更新，但包括加装电梯。此项政策逐级下达，市住建局让各县区申报《2019年中央支持老旧小区改造计划表》和《2000年以前建成老旧小区统计表》。建议相关部门本着为人民服务的思想，切实抓住国家大力支持老旧小区提升改造的契机，积极争取中央补助，弥补莆田市老旧小区历史欠账的问题。

范少阳：加强物业服务监管

“目前物业服务管理存在的一些问题，最根本的原因有三点：一是业主自治权利意识差，业主大会和业委会无法及时成立，以致对物业服务监督群龙无首，放任物业服务企业为所欲为，纠纷争议又显得无奈，容易引发群体性社会矛盾；二是物业服务企业恶意阻止业主大会和业委会成立，甚至独断独行，排除业主的监督制约，甚至吞噬维修资金等公共利益；三是政府主管部门、街道或乡镇、村居尽职、监管不到位，业主组织架构长期落空，形成物业服务管理漏洞重重。”市政协委员、普阳律师事务所主任范少阳在会上作了发言。

范少阳认为，要实现物业服务常态化长效管理，推动社区治理，急需解决小区物业服务管理的组织架构和小区物业管理纳入社区治理两个问题。

小区物业服务管理属于业主自治组织的行为，业主可以选择自主管理，也可以选择市场物业服务管理。目前莆田的老旧小区，大部分依托原单位（集资房）、基层社居进行自主管理，而新建小区几乎均实行市场专业化服务管理。因业主自治性质所决定，物业服务管理并非由政府或基层社区可以包揽或替代。因此，做好小区物业服务管理工作，首先必须有完善的物业服务管理组织。按照《物业管理条例》及相关规定，物业服务管理的主体是业主大会和业主委员会，住建、街道、村居仅为监督、指导、协助、配合。为此，范少阳提出建议：

依法监督、指导全面成立小区业主大会。按规定开发商应在交付面积达50％以上或首套交付满两年的，应当向所在街道申请筹备召开业主大会首次会议，会同村居代表共同成立筹备组，接收物业和业主信息资料、制定大会规则、业委会章程、管理规约、确定业委会候选人等。建议在物业办证时对开发商进行依法制约，在综治平安考评时作为考量的因素之一，以尽快实现物业全面自治管理。

依法规范业主委员会。按规定业委会必须在业主大会中依据章程和管理规约成立、换届、履职，但有部分逾越业主大会成立、逾期不进行换届、履职不到位，甚至徇私损害业主利益等。对此，可依法由街道、村居、业主派代表组成临时物业管理委员会，直至产生新业委会；责令、监督组织换届；组织业主大会临时会议进行改选换届；没收违法所得、处三万以下罚款、追究刑事责任。

“社区是社会的基本单元，为拥有社会功能的行政区域，而小区是具有相对独立居住环境的整片居民住宅区。”范少阳说，小区物业服务管理，必然是社区服务管理的组成部分，许多社区服务管理是在物业服务管理过程中完成。因此，做好社区治理工作，首先应当强化规范物业服务管理。按照《物业管理条例》及相关规定，物业服务的内容和义务，涵盖了公共秩序、安防、环卫的维护等，兼顾社区管理的双重任务，涉及规划、城管、公安、工商、环保、民政、卫健等多部门监管。为此，他建议从两个方面着手：

相关职能部门应根据自己相应的职责，依据规划、物权、物业、出租、工商、户籍、暂住、计生等相关法规，对莆田小区物业管理企业的法定义务进行尽职摸底调查，建立和完善物业企业的管理制度和台账。

相关职能部门应督促社区与小区理顺好管理及服务的协助关系，把两者的社区管理工作紧密衔接在一起，不能袖手旁观更不能单打独斗。

王洪辉：调解好矛盾纠纷

市政协委员、福建邹鲁律师事务所主任王洪辉认为，我省物业管理条例的这些规定显然明示了物业服务矛盾纠纷的处理不是一个政府部门的事，不仅仅是住房和城乡建设或者房地产行政主管部门的事，而是政府、各个职能部门及行业协会共同面临的事。矛盾纠纷处理需要一个好的第三方平台，如打官司要到人民法院，邻里纠纷要到当地人民调解委员会。同样，处理小区物业服务矛盾纠纷也需要一个第三方平台来化解矛盾。我市于2010年成立莆田市医患纠纷人民调解委员会，为我市处理医患矛盾纠纷化解起到了很重要的作用，我们可以借鉴医患纠纷人民调解委员会的方式来化解物业服务行业里的矛盾纠纷。

王洪辉建议，参照莆田市医患纠纷人民调解委员会化解矛盾纠纷的做法，采取三个措施来调解矛盾纠纷。

成立物业纠纷人民调解委员会(以下简称调解委员会)。由各职能部门领导组成物业纠纷人民调解工作领导小组指导工作，调解委员会对物业管理矛盾纠纷较多的住宅小区进行全面的摸排、登记，掌握工作基本情况。二是制定下发《关于加强物业管理纠纷人民调解工作的意见》，明确机构设置、工作制度、调解范围。三是协调全市各街道办事处、各司法所、部分律师事务所参与物业调解过程，设立物业管理纠纷调解员和信息员，以业主委员会、社区居委会为依托，确保调解成效。

调解委员会要充分发挥“润滑剂”作用。在化解物业使用、物业服务、物业交接过程中发生的业主之间、业主与业主委员会之间、业主或业主委员会与物业服务企业之间、物业服务企业与物业服务企业之间的各类民事纠纷方面，发挥其应有的重要作用。一方面，调解委员会有效结合“12345”市民服务热线、物业行政主管部门公开电话、街道办事处及社区居委会人民调解工作室，全面及时地掌握辖区内物业服务纠纷情况，针对矛盾纠纷具体情况确定准确的指导方案和调处方式。另一方面，调解委员会充分发挥“润滑剂”作用，对矛盾纠纷认真审查，有针对性地调解，宣传有关法律，使当事人明明白白、口服心服地接受调解，确保调解效果，预防和减少调解后出现反弹。

确保我市物业服务纠纷调解工作有序开展。建议相关主管部门将日常的管理服务工作与调解工作有效结合起来，重点做好四个方面工作：一是加强物业服务标准化管理工作。二是发挥物业主管部门的行业主导作用，加强联席会议制度。以物业主管部门为主导，在辖区推行由街道办事处召集，居委会、派出所、物业服务企业、开发企业、业主代表、业委会、专业经营单位、城管执法、物业管理等多部门参加的联席会议制度，解决街道办事处范围内重大物业矛盾纠纷问题。三是继续健全、完善物业服务纠纷人民调解机制。调解委员会重点解决辖区内物业服务工作中出现的案情复杂、专业性较强的矛盾纠纷，加强沟通协调，防止事态扩大，减少上访、堵路等严重影响社区稳定的情况发生，三是创新物业矛盾纠纷沟通方式。倡议各小区建立业主微信群，通过业主微信群发现小区存在的安全隐患，及时监督物业服务公司履行合同义务。同时，通过业主微信群发现矛盾源头，防止事态扩大，尽快解决矛盾纠纷。(时报记者 丁依萍)